Valorisation de l’usufruit temporaire et détermination de sa valeur économique



La cession d'un usufruit temporaire présente de nombreux avantages, entre autres, l’opportunité d’appréhender dans l’immédiat un capital liquide en lieu et place de revenus à venir donc incertains. L’opération qui, par ailleurs, s’avère être une source d’optimisation fiscale intéressante suscite autant d’intérêt que d’inquiétudes pour nombre de contribuables, surtout lorsqu’elle met en jeu deux entités contrôlées par une même personne.

 

Si l’appréhension majeure des candidats à une telle opération est de voir l’administration fiscale la qualifier d’abus de droit tant cette dernière fait preuve de suspicion vis-à-vis des ventes à soi-même, la valorisation du droit démembré est un aspect non moins important qu’il convient de traiter de manière suffisamment rigoureuse. En effet, une mauvaise appréciation peut s’avérer lourde de conséquences sur le plan fiscal comme l’illustre une série de décisions du Conseil d’Etat et de Cours Administratives d’Appel rendus en 2018 et 2019.

 

Ces arrêts nous donnent des indications sur les modalités de calcul d’un usufruit temporaire, portant directement sur un bien immobilier ou sur des parts sociales de SCI.

 

Conséquences fiscales d’une mauvaise appréciation de la valorisation d’un usufruit temporaire.

 

Que l’usufruit soit surévalué ou sous-évalué, cela entrainera un redressement.

 

 

Surévaluation

 

Il pouvait être tentant pour une personne physique de céder à une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sous son contrôle, l’usufruit temporaire de l’immeuble qu’elle détient directement ou via une société translucide (exemple SCI relevant de l’impôt sur le revenu), à prix de cession supérieur à la valeur économique réelle du droit. Aux yeux de l’administration fiscale, en ce sens suive par la jurisprudence (CE 8e-3e ch. 24-octobre 2018 no 412322 et 412323, min. c/ S, CAA de Nantes du 31/05/2018 n° 16NT04184 et CAA de Nantes 31/05/2018 n° 16NT0418), l’excédent du prix consenti s’analyse en une libéralité du cessionnaire au profit du cédant représentant, pour ce dernier, un avantage occulte au sens des dispositions de l’article 111-c du Code Général des Impôts. Il faut noter toutefois, qu’il incombe à l’administration fiscale d’établir cet avantage occulte, en rapportant d’une part, la preuve de l’écart significatif (20%) entre la valeur vénale de l’usufruit et le prix retenu et, d'autre part, celle de l'intention des deux parties de consentir et recevoir une libéralité. On soulignera que l’intention libérale est présumée en présence de liens entre le vendeur et l’acquéreur.

 

Ainsi, ces conditions réunies, la fraction excédentaire du prix qu’aura perçu le cédant sera soumise à l’impôt sur le revenu (IR) en tant que revenu distribué taxé sur une base de 125% sans abattement aucun, ainsi qu’aux contributions sociales.

 

Du côté de la société acquéreuse de l’usufruit temporaire à un prix excessif, qui de ce fait s’appauvrit sans contrepartie aucune, l’opération pourrait être contestée sous l’angle de l’acte anormal de gestion et l’exposer à un redressement en matière d’impôt sur les sociétés. L’administration serait ainsi fondée à remettre en cause les amortissements pratiqués à raison de la fraction excédentaire du prix de l’usufruit, mais également  les frais financiers liés à la part de l’emprunt correspondant.

 

Il est à noter que depuis 2012 et l’instauration de l’article 13.5 du CGI imposant à l’IR le produit de la cession d’un usufruit temporaire, la problématique a tendance à se déplacer de la surévaluation à la sous-évaluation.

 

Sous-évaluation

 

A l’inverse, lorsque la cession de l’usufruit temporaire est délibérément consentie pour un prix de faveur à la société à l’IS, l’administration fiscale est fondée à corriger la valeur de l’usufruit comptabilisée par cette dernière et à y substituer sa valeur vénale. S’en suivra un rehaussement du résultat de la société acquéreuse imposable à hauteur de la libéralité qui lui aura été ainsi accordée, sans préjudice des éventuelles pénalités pour manquement délibéré ou manœuvres frauduleuses de 40 ou 80% qui pourraient lui être mises à charge.

 

Cette solution posée par la jurisprudence Raffypack du Conseil d’Etat du 05/01/2005, n°254556 a été récemment reprise par la Cour d’Administrative d’Appel de Nantes dans un arrêt du 15/02//2018 n°16NT01325, SARL hôtel restaurant Luccotel, rendu en matière d’évaluation des titres d’une SCI non cotée. Il est à noter que par une décision du 30 septembre 2019, le Conseil d’Etat a cassé cet arrêt, non sur le principe de l’imposition à l’IS du montant de la sous-évaluation mais sur les modalités de valorisation de l’usufruit temporaire. Dans cette dernière affaire, l’administration fiscale avait opéré une rectification en hausse de la valeur inscrite au bilan de la société acquéreuse des titres après avoir établi l’existence d’un écart significatif entre le prix de cession retenu et la valeur vénale calculée d’après la méthode des flux de trésorerie actualisés dite DCF (« discounted cash-flows ») ou cash flow, explicitée plus bas.

 

Du côté du contribuable cédant l’usufruit, le revenu tiré la vente sera imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu l’IR conformément aux prévisions de l’article 13.5 du CGI. Ce texte, dérogeant aux règles classiques de taxation des plus-values, prévoit l’imposition du gain issu d’une première cession d'un usufruit temporaire d’un bien ou d’un droit immobilier ou sa valeur vénale si elle est supérieure, dans la catégorie des revenus procurés ou susceptibles d'être procurés par le bien ou le droit. A titre d’exemple, le profit de la cession de l'usufruit temporaire d'un immeuble loué nu, sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers et non en tant que plus-value.

 

Ainsi, le cédant qui aura minoré son prix de cession s’expose à un redressement à raison de la différence entre le prix retenu et la valeur vénale du bien ou du droit sur le fondement de l’article 13.5 du CGI. Il est important de souligner que pour le calcul de la valeur vénale évoquée dans ce texte, la doctrine administrative (BOI-IR-BASE-10-10-30 n°190) renvoie aux dispositions de l’article 669 II du CGI qui fixent les règles de valorisation de l’usufruit temporaire en matière de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière, estimé à  23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, indépendamment de l'âge de l'usufruitier.

 

Ainsi, dans la mesure où l’administration est autorisée à remettre en cause le prix de cession d’un usufruit temporaire qu’elle juge inférieure à la valeur vénale calculée d’après la méthode du cash flow, le cédant personne physique pourra valablement faire échec à un rehaussement du gain tiré de la transaction en opposant à l’administration sa doctrine précitée, dès lors que le prix de vente est déterminé conformément aux prescriptions de l’article 669 II du CGI.

 

Cependant, étant donné que cette  méthode de valorisation forfaitaire ne s'applique impérativement qu’en matière de publicité foncière et de droits d'enregistrement et que la doctrine administrative n’y fait référence qu’en matière d’IR dû par le cédant, une valorisation établie d’après ce texte ne garantit nullement l’acquéreur d’une rectification en matière d’IS éventuellement fondée sur une valorisation insuffisante de l’usufruit temporaire.

 

Valorisation de l’usufruit temporaire par la méthode du cash flow

 

La méthode cash-flow consiste à cumuler tous les revenus attendus de la détention de l’usufruit et de les actualiser, dès lors qu’il s’agit de revenus futurs et comportant une part de risque.

 

Cette méthode de valorisation est acquise.

 

Le Conseil d’Etat par une décision du 24 octobre 2018 (n°412322 et 412323) a validé la méthode, utilisée par l’administration fiscale, de valorisation d’un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier fondée sur la somme actualisée des revenus futurs de l’immeuble. Il a considéré que cette méthode offre le même taux de rendement interne de l’investissement (TRI) pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.

 

 

Cette méthode est l’application de la formule classique mentionnée dans notre article « Quel régime fiscal choisir pour une acquisition immobilière ?

 

Cette formule est la suivante :

 

NP = PP / (1+i) n.

 

Où :

 

PP est la valeur en pleine propriété du bien

i le taux annuel de rendement du bien

n la durée du démembrement en année.

 

La valeur de l’usufruit temporaire est égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété ainsi déterminée.

 

L’administration fiscale s’est prévalue de cette formule pour démontrer que celle utilisée par les contribuables conduisait à une valorisation excessive de l’usufruit temporaire.

 

En l’espèce, les contribuables avaient acquis un appartement parisien pour un prix de 730 000 €, la nue-propriété ayant été évaluée 85 000 €, soit un peu moins de 12% du prix de vente et l’usufruit à 645 000 €, alors que son coté, l’administration arrivait, par l’utilisation de la méthode susvisée, en retenant un taux de rendement de 5,26% qui n’était pas contesté, à une valorisation de 236 361 € pour la nue-propriété à partir de laquelle, elle a obtenu par soustraction au prix d’achat, une valeur de 493 639 €, arrondie à 500 000 € pour l’usufruit temporaire.

 

La méthode utilisée par le Conseil d’Etat permet effectivement au nu-propriétaire à l’usufruitier de bénéficier du même TRI.

 

Le nu-propriétaire en acquérant la nue-propriété 236 K€ sera plein-propriétaire d’un bien valeur de 730 K€ au bout de 22 ans. Le TRI ressort bien à 5,26%.

 

De son côté l’usufruit en acquérant l’usufruit 494 K€ touchera pendant 22 ans un flux annuel de revenus de 38 398 €. Le TRI ressort bien à 5,26%, étant précisé et cela est une réserve de taille, qu’il est fait abstraction de la fiscalité de l’usufruitier, alors que pour le nu-propriétaire, la réunion de nue-propriété et de l’usufruit n’entraine aucune imposition.

 

De leur côté, les contribuables considéraient qu’il devait être intégré à cette méthode l’augmentation annuelle des loyers du fait de l’inflation.

 

Doit-on intégrer à la méthode du cash flow, la progression attendue des revenus ?

 

Le Conseil d’Etat a rejeté la méthode des contribuables, intégrant une telle progression, qui déterminait la valeur vénale de l’usufruit à partir de la somme actualisée des loyers futurs pour la durée de l’usufruit temporaire, exprimés en valeur nominale et donc couvrant l’inflation, tout en appliquant un taux d’actualisation ne prenant pas en compte l’inflation, en considérant qu’une telle méthode repose sur des termes de calcul non homogènes et conduit par suite à une rentabilité interne de l’investissement déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et à un partage inexact, à la date de la cession, de la valeur en pleine propriété de l’immeuble entre celle de l’usufruit et celle de la nue-propriété.

 

Il convient de noter que la Cour Administrative d’Appel de Nantes par un arrêt du 31 mai 2018 (n°16NT04182) a admis, pour déterminer la valeur de l’usufruit, de prendre en compte l’augmentation prévisible des revenus résultant de la détention de l’usufruit.

 

Dans cette affaire, l’administration a considéré que le prix d’acquisition par une SAS d’un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier, était surévalué. Les contribuables avaient évalué l’usufruit à 1 300 K€ par en application de l’art 669 du CGI pour un usufruit d’une durée de 15 ans soit 46% de la valeur de la pleine propriété.

 

Pour démonter la survalorisation de l’usufruit, l’administration a utilisé la méthode dite des « cash flows actualisés » consistant à capitaliser puis actualiser les flux de loyers raisonnablement attendus sur toute la période de l’usufruit. Pour l’application de cette méthode, elle a retenu, d’une part, un revenu annuel net d’impôt de 93 100 € compte tenu d’un montant de loyer brut attendu de 133 000 € et d’un taux moyen d’imposition fixé à 30 %  et, d’autre part, l’application d’un taux d’actualisation de 8 % intégrant un taux sans risque et une prime de risque. La valeur ainsi obtenue est de 796 887 €.

 

D’après les conclusions du rapporteur public, la formule de calcul appliquée était la suivante :

 

((Cash flows)/r) x (1-(1 / (1+r)n)

 

Où :

 

r est le taux d’actualisation

n la durée du démembrement en année.

 

Il est à noter que cette formule correspond à la méthode validée par le Conseil d’Etat dans son arrêt du 24 octobre 2018 mentionnée ci-dessus. En effet, si la valeur de la pleine propriété est calculée par la capitalisation du taux de rendement de 8%, elle ressort à 1 163 750 €. L’application de la formule NP = PP / (1+i) n donne effectivement une valorisation de la nue-propriété de 366 863 € et par soustraction par rapport à la valeur de la pleine propriété, une valorisation de l’usufruit de 796 887 €.

 

La Cour a admis la méthode des cash flows mais a considéré qu’il y avait lieu de prendre en compte l’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction estimé à 1,5%, ce qui porte la valeur de l’usufruit à 867 799 € par application de la formule suivante :

 

((Cash flows)/(r-g) x (1-((1+g)n / (1+r)n))

 

Où :

 

r est le taux d’actualisation

g le taux de croissance des revenus

n la durée du démembrement en année.

 

De son côté, la Cour Administrative d’Appel de Nancy par un arrêt du 15 mai 2019 (n°18NC00107), rendu postérieurement à celui du Conseil d’Etat, a considéré que la méthode alternative, proposée par l’administration dans sa note en délibéré, fondée sur la méthode du cash-flow n’était pas pertinente car elle ne prenait pas en compte l’indexation des loyers de 3 % telle que prévue par les baux relatifs aux immeubles sur lesquels portant l’usufruit.

 

Que penser de cette divergence entre ces Cours Administratives d’Appel et le Conseil d’Etat  ?

 

A la lecture des conclusions du rapporteur public de la Cour Administrative d’Appel de Nantes et celui du Conseil d’Etat, nous constatons que ce dernier s’est refusé d’entrer dans un raisonnement mathématique, alors que celui de la Cour de Nantes l’a fait précisément.

 

Alors que le Conseil d’Etat a considéré que la méthode proposée par les contribuables reposait sur des termes de calcul non homogènes en retenant la somme actualisée des loyers futurs, exprimés en valeur nominale et couvrant donc l’inflation, tout en appliquant un taux d’actualisation ne prenant pas en compte l’inflation, le rapporteur de la Cour de Nantes a précisé que la méthode des cash flows actualisés comportait deux taux distincts :le taux de croissance des cash flows qui figure au numérateur et le taux d’actualisation qui figure au dénominateur. Pour le rapporteur de la Cour Administrative d’Appel de Nantes, l’utilisation de deux taux distincts n’implique nullement des termes de calcul non homogènes.

 

Pour notre part, bien qu’a priori, il parait légitime de prendre en compte la progression attendue des revenus pour valoriser l’usufruit, nous considérons qu’elle conduit nécessairement à avantager le nu-propriétaire, qui voit la valeur de la nue-propriété diminuer du montant de l’augmentation de l’usufruit. En conséquence, le nu-propriétaire voit son TRI augmenter puisqu’il acquiert la nue-propriété pour un prix plus faible. De plus, s’il est pris en compte la progression des revenus de l’usufruitier, il doit également pris en compte la progression de la valeur de la pleine propriété à l’expiration du démembrement, ce qui augmente encore le TRI du nu-propriétaire et conduit à des TRI déséquilibrés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

 

Illustrons ce propos avec le cas sur lequel le Conseil d’Etat a statué par son arrêt du 24 octobre 2018, qui a refusé de prendre en compte la progression attendue des revenus de l’usufruitier.

 

La valeur du bien immobilier sur lequel porte l’usufruit est de 730 000 €, l’application de la formule de détermination de la nue-propriété sous un usufruit de 22 ans à partir du taux de rendement du bien de 5,26% (NP = PP / (1+i) n) conduit à une valorisation de la nue-propriété de 236 335 € et donc de l’usufruit, en considérant que la valeur de pleine propriété est égale à celle de la nue-propriété, à 493 665 €. Nous retrouvons cette même valeur en déterminant directement la valeur de l’usufruit par l’utilisation de la méthode des cash flows actualisés constants ((Cash-flows)/r) x (1-(1 / (1+r)n) où le TRI de l’usufruitier est bien de 5,26%.

 

La prise en compte de la progression attendue des revenus de l’usufruitier de 3% par an par l’utilisation de la formule ((Cash flows)/(r-g) x (1-((1+g)n / (1+r)n)) conduit à une valorisation de l’usufruit de 645 064 € et donc celle de la nue-propriété à 84 936 € (les contribuables avaient retenu une valeur de 85 000 €). Le TRI du nu-propriétaire, qui a acquis la nue-propriété à cette valeur, alors qu’il sera plein-propriétaire d’un bien d’une valeur de 730 000 €, dans 22 ans, ressort à 10,27 %, alors que celui de l’usufruitier est de 5,26%.

 

La prise en compte de la progression attendue des revenus de l’usufruitier doit avoir pour corolaire la valorisation du bien immobilier à l’expiration du démembrement. Si l’on considère que la valorisation est équivalente à celle du revenu, soit 3% annuel, la valeur du bien ressort à l’expiration du démembrement à 1 398 755 €. Pour un prix d’acquisition de la nue-propriété de 236 335 €, le TRI du nu-propriétaire ressort à 13,57%.

 

Le Conseil d’Etat en retenant que les TRI de l’usufruitier et du nu-propriétaire doivent être identiques, est cohérent en refusant la prise en compte de la progression attendue du revenu.

 

 

Doit-on intégrer à la méthode du cash flow, l’impact de la fiscalité sur les revenus ?

 

Le Conseil d’Etat par son arrêt du 24 octobre 2018 a admis la méthode fondée sur le cash-flow sans prendre en compte la fiscalité sur le revenu, contrairement à la Cour Administrative d’Appel de Nantes qui dans sa décision du 31 mai 2018  n° 16NT04182 retenait à l’inverse les revenus attendus nets des impôts auxquels ils viendraient à être soumis le long de l’usufruit, qu’elle estime à  30% correspondant au taux moyen d’imposition estimé de l’usufruitier.

 

Sur le plan du principe les méthodes de valorisation sur la base des cash-flows actualisés prennent en compte nécessairement la fiscalité dans la mesure où il est actualisé un flux futur de revenus nets, donc net d’impôt.

 

L’intégration de la fiscalité dans le calcul de la valeur de l’usufruit est contestée par certains auteurs, qui considèrent que la valeur d’un bien ne dépend pas de la situation fiscale de l’acquéreur. A notre sens, l’analyse parait exacte pour la valorisation d’un bien en pleine propriété dont la méthode du cash-flow n’en est qu’une parmi d’autres. En revanche, en ce qui concerne la valorisation d’un usufruit temporaire, fondée exclusivement sur la méthode des cash-flows actualisés, c’est bien parce que la fiscalité de l’acquéreur est prise en compte que les personnes ayant une fiscalité moins favorable telle qu’une personne physique imposée dans les tranches hautes du barème de l’IR sont « sorties » du marché au profit de sociétés imposées à l’IS et pouvant amortir l’usufruit.

 

C’est cet amortissement qui fait perdre au débat une grande partie de son intérêt, car en pratique la fiscalité portera uniquement sur la marge de l’usufruitier.

 

En ce qui concerne la valorisation d’usufruit portant sur des parts de SCI, l’administration admet de prendre en compte la fiscalité. Dans l’affaire sur laquelle a statué le Conseil d’Etat par son arrêt du 30 septembre 2019, l’administration avait appliqué sur les résultats nets d’activité de la société un abattement de 33,33 % correspondant à une imposition théorique à l’impôt sur les sociétés.

 

 

Valorisation de l’usufruit portant sur des parts sociales de SCI

 

Par deux arrêts en date du 15 février 2018 (n 16NT01325 et n 17NT00497), la Cour Administrative d’Appel de Nantes a statué sur la valorisation de l’usufruit temporaire portant sur des parts sociales de SCI.

 

La première espèce concernait une acquisition d’un usufruit temporaire d’une durée de 20 ans portant sur 100% des parts d’une SCI au capital de 1 000 € au prix de 460 €, déterminé sur la base de l’article 669 du CGI et la seconde également d’une acquisition d’un usufruit temporaire mais d’une durée de 8 ans pour un prix de 130 000 €.

 

Dans les deux espèces, l’administration a considéré que le prix d’acquisition de l’usufruit était minoré, dissimulant ainsi une libéralité au profit de la société acquéreuse et a augmenté son actif net à hauteur de la sous valorisation, majorant d’autant son assiette imposable à l’IS.

 

A défaut de transactions similaires susceptibles de servir de terme de comparaison pour la valorisation de l’usufruit temporaire, l’administration a utilisé la méthode des DCF (« discounted cash-flows » ; méthode des flux de trésorerie actualisés) validée par la Cour.

 

La méthode, utilisée par l’administration a consisté à capitaliser puis actualiser les revenus à attendre des droits sociaux sur la période du démembrement. Elle a considéré que les revenus correspondaient aux résultats comptables de la SCI diminués d’un abattement d’un tiers au titre de l’IS dont est redevable l’usufruitier, le tout actualisé à un taux de 5%.

 

La Cour, contrairement à la position de son rapporteur public, n’a pas tenu compte des remboursements de l’emprunt bancaire qui diminuait d’autant la trésorerie distribuable et a clairement ainsi dénaturé, la méthode de DCF consistant à valoriser une entreprise en fonction des flux de trésorerie disponibles, qui sont nécessairement grevés des remboursements bancaires.

 

En ce qui concerne le taux d’actualisation, la Cour a validé un taux de 5% couvrant à la fois  l’inflation et le coût du temps par référence au taux du marché des emprunts et d’une prime de risque alors que le contribuable demandait l’application d’un taux de 9,45% correspondant au taux de rendement de l’immeuble dont est propriétaire la SCI et ce sans que l’administration ait justifié le taux appliqué.

 

L’apport essentiel de ces arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Nantes est le refus de prendre en compte les remboursements bancaires pour procéder à la valorisation, même si cette position est contestable au regard de la méthode des DCF et peut conduire à une valorisation de l’usufruit supérieure à la valeur de la pleine propriété.

 

C’est d’ailleurs la position du Conseil d’Etat, qui a annulé ces arrêts par une décision du 30 septembre 2019, Hôtel Restaurant Luccotel n°419 855 et Sté VP Santé n°419860, considérant que l’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles, qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société. Le Conseil a reproché aux juges du fond d’avoir validé la méthode de l’administration fiscale fondée sur les résultats imposables prévisionnels de la société. Il ne se prononce pas sur le sort des sommes correspondant à la différence entre le résultat comptable et la trésorerie de la SCI perçu par l’usufruitier. Le rapporteur public dans ces conclusions évoque que ces sommes puissent ultérieurement être prise en compte dans la valorisation de l’usufruit.

 

Le Conseil d’Etat considère donc, qu’à défaut de termes de comparaisons, la valorisation de l’usufruit temporaire de parts de SCI doit être effectuée par capitalisation puis actualisation des distributions prévisionnelles sans s’être prononcé sur la prise en compte de la fiscalité générée par la détention de l’usufruit. Pour notre part, nous considérons que pour la valorisation de l’usufruit de parts sociales de SCI, qu’en raison de la particularité de la fiscalité des sociétés de personnes, dont les résultats sont imposables au niveau de ses associés indépendamment d’une éventuelle distribution, elle doit être pris en compte. En effet, en l’absence de distribution d’un résultat bénéficiaire faute de trésorerie, l’usufruitier aura en définitive une rentabilité négative, de même une distribution inférieure au résultat de la SCI générera pour l’usufruitier une fiscalité disproportionnée par rapport au revenu perçu, c’est cet impact de la fiscalité déconnecté du revenu réel qui impose de la prendre en compte. Mais, pour fixer le taux d’actualisation, il devra être pris en compte qu’il s’agit d’un taux net d’impôt.

 

Il est à noter que le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé sur le taux d’actualisation à retenir et sur le fait que le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent bénéficier du même TRI.

 

 

Risques liés à sous valorisation de l’usufruit de parts sociales de SCI

 

Bien la décision que le Conseil d’Etat aboutit à réduire la valeur de l’usufruit et d’autant la portée d’une évaluation insuffisante d’un usufruit temporaire, la volonté de se mettre à l’abri sur cette critique peut faire tomber sous le coup de l’abus de droit de nombreux schémas de démembrement portant sur des parts sociales de SCI.

 

Dans de tels schémas, le futur nu-propriétaire constitue la SCI qui acquiert le bien immobilier par un emprunt bancaire pouvant financer la totalité du prix, y compris éventuellement les frais d’acquisition. Les flux de trésorerie pouvant remonter à l’usufruitier sont faibles voire inexistants pour toute la durée de l’emprunt, c’est pourquoi, il est souvent prévu une durée du démembrement supérieure à celle de l’emprunt, pour que l’usufruitier puisse enfin percevoir un revenu résultant de la détention de son usufruit et ainsi justifier son intérêt économique à l’opération.

 

Le fondateur de la SCI cède ensuite un usufruit temporaire à une société relevant de l’IS à un faible prix et souvent fixé par référence à l’article 669 du CGI, afin de limiter son imposition à l’IR et aux prélèvements sociaux en application de l’article13.5 du CGI, la doctrine administrative admettant ce mode de détermination du prix.

 

Pour se mettre à l’abri des conséquences fiscales d’une sous-évaluation de l’usufruit, il est possible de paramétrer la durée du démembrement de manière à aboutir à une valeur relativement faible de l’usufruit, déterminée d’après la méthode des revenus prévisionnels actualisés.

 

Mais dans ce cas, l’intérêt économique de l’usufruitier apparaitrait comme minime et risquerait de faire tomber le schéma sous le coup de l’abus de droit, en application de la jurisprudence Garnier Choiseul Holding. Par cet arrêt du 17 juillet 2013 n°356523, le Conseil d’Etat a jugé que la motivation économique invoquée par le contribuable consistant à l’amélioration de sa trésorerie, était en réalité minime et ne pouvait ainsi faire échec à la qualification d’un abus de droit.

 

Ainsi, avant même l’entrée en vigueur de la nouvelle procédure d’abus de droit prévue pour le 1er  janvier 2020, laquelle pourra être mise en œuvre en présence d’actes motivés par un but principalement fiscal et non plus exclusivement fiscal, le Conseil d’Etat estimait déjà qu’une motivation économique infime était insuffisante à écarter la circonstance qu’une opération vise un but exclusivement fiscal.

 

Limiter donc la valeur économique de l’usufruit dans l’optique d’éviter une imposition importante à l’IR tout en préservant la société acquéreuse d’un redressement fondé sur une valorisation excessive conduit in fine cette dernière à s’engager dans un investissement dépourvu de véritable intérêt économique, dont la modicité n’est pas susceptible de combattre l’abus de droit par fraude à la loi.

 

 

De même, si dans le souci d’éviter les conséquences fiscales de l’article 13.5 du CGI, la société à l’IS constitue la SCI puis cède la nue-propriété des parts en se réservant un usufruit temporaire, l’avantage tiré de la cession de la nue-propriété sera considéré comme minime et exposerait l’opération à la qualification d’abus de droit, dans l’hypothèse où le prix de cession de la nue-propriété est lui aussi minime.  De plus, dans un tel schéma, il conviendra d’éviter une sous valorisation de la nue-propriété pour éviter que l’opération s’analyse en une libéralité au profit du nu-propriétaire sur laquelle il serait imposé à l’impôt sur le revenu.


 

 

 

 

 

Pour notre part, les schémas que nous mettons en place depuis de nombreuses années ne peuvent faire l’objet de ces critiques, nous vous invitons à nous consulter et à vous reporter à nos articles :

 

 Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI

 

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Notre intervention dans les schémas fiscaux d’acquisition immobilière 

 

Date :01/10/2019 - Source : VHAvocats Vincent HALBOUT
 




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