SIMULATEUR
IMPOSITION SUR PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Calcul des plus-values immobilières
Ce simulateur mis à votre disposition permet de calculer l’impôt sur les plus-values immobilières.
En plus de ce simulateur calculant le montant de l’impôt résultant d’une cession immobilière nous mettons à votre disposition sur ce site un article « Régime des plus-values immobilières ».
Nous exposons ci-après les modalités de calcul des plus-values immobilières.
Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d'abord calculer la plus-value brute et ensuite lui appliquer les différents abattements.
Le calcul de la plus value brute
Il s'agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition sur lesquels il est procédé à certaines corrections.
Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte définitif de vente. Celui-ci doit être majoré des charges et indemnités payées par l'acquéreur au vendeur et minoré des frais supportés par le vendeur au moment de la vente (frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque et commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur). Les frais de vente doivent évidemment être justifiés.
Le prix d'achat est celui effectivement acquitté par l'acquéreur et qui est stipulé dans l'acte de vente.
En cas de mutation à titre gratuit (succession ou donation), il est pris en compte la valeur vénale du bien, qui a servi de base au calcul des droits de donation ou de succession.
Ce prix d’achat est majoré des frais d'acquisition, ils correspondent aux frais de notaires (frais d’actes et droits d’enregistrement) et éventuellement à la commission versée à l’agence immobilière. Les frais d’acquisition peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire de 7,5% sans justificatif ou être pris en compte pour leur montant réel.
En cas de donation ou de succession, seuls peuvent être pris en compte les frais d’acquisition pour leur montant réel, qui correspondent aux frais d’acte et droits de succession ou de donation, sous réserve pour les droits de donation qu’ils n’aient pas été payés par le donateur.
Ensuite le prix d'achat est majoré du coût d'éventuels travaux à condition que ceux-ci soient justifiés par des factures émises par des entreprises. Tous types de travaux sont pris en compte (agrandissement, amélioration, réparations etc..), sous réserve qu’ils n’aient pas été déduits des revenus fonciers. Néanmoins, si la revente intervient plus de 5 ans après l'acquisition, alors la majoration peut correspondre à une somme forfaitaire de 15% sans avoir besoin de les justifier par des factures, ni même justifier avoir réalisé des travaux.
Par différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'acquisition corrigé on obtient la plus value brute à partir de laquelle on va pouvoir obtenir la plus-value imposable.
La plus value imposable
Elle résulte de l'imputation sur la plus value brute d'abattements pour durée de détention. L'idée sous-tendue est que plus la détention est longue, plus l'abattement est important et moins la plus-value imposable est conséquente.
L'abattement n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement correspond à 6% par an au-delà de la cinquième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième et à 4% pour la vingt-deuxième. On parvient donc à une exonération de la plus value immobilière au titre de l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux années de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l'abattement correspond à 1,65% par an au-delà de la cinquième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième, à 1,60% la vingt-deuxième et à 9% au-delà. Ainsi, on bénéficie d'une exonération de la plus-value immobilière au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Ces abattements concernent aussi bien la cession de terrains à bâtir que d'immeubles bâtis.
Pour bénéficier des abattements pour durée de détention, le bien doit donc avoir été détenu au moins 6 ans. La durée de détention se calcule de date à date. Ainsi par exemple pour un bien acquis, le 1er juin 2005, la durée de détention sera de 10 ans, si le bien est revendu le 31 mai 2016 et de 11 ans, s’il revendu le 2 juin 2016.
Il existe en outre un abattement exceptionnel de 30% pour les plus values sur cessions de terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une promesse de vente signée par notaire ou enregistrée par l'Administration fiscale du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015. Celui est appliqué après l'abattement pour durée de détention et joue tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.
Il existe certaines limites notamment lorsque la cession bénéficie :
- au conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, à leurs descendants ou ascendants ou à ceux du vendeur.
- à une personne morale dont le cédant ou l'une des personnes citées ci-dessus est actionnaire ou le deviendrait du fait de la cession.
Dans ces deux cas l'abattement exceptionnel ne s'applique pas.
Le calcul de l'impôt
Il suffit d'appliquer les taux d'imposition à la plus-value imposable calculée.
Au titre de l'impôt sur le revenu le taux est de 19%, alors qu'au titre des prélèvements sociaux il est de 15,5%.
Simulation imposition sur plus-values immobilières en direct!
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Frais de cession.
Il s’agit principalement des frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque et commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur.
Il s’agit principalement des frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque et commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur.
Prix d'acquisition.
En cas de succession ou donation, il s’agit de la valeur retenue dans l’acte.
En cas de succession ou donation, il s’agit de la valeur retenue dans l’acte.
Frais d'acquisition.
Il est appliqué un forfait de 7,5% au titre des frais d’acquisition, il est possible de prendre en compte les montants réels, s’ils sont supérieurs (Frais de notaire, commission d’agence payée lors de l’acquisition etc..).
Le forfait de 7,5% n’est pas applicable aux biens acquis par voie de donation ou succession.
Il est appliqué un forfait de 7,5% au titre des frais d’acquisition, il est possible de prendre en compte les montants réels, s’ils sont supérieurs (Frais de notaire, commission d’agence payée lors de l’acquisition etc..).
Le forfait de 7,5% n’est pas applicable aux biens acquis par voie de donation ou succession.
Montant travaux.
Il est appliqué un forfait de 15% au titre des travaux même en l’absence de travaux, ce forfait n’est pas applicable si la durée de détention est inférieure à 5 ans ou s’il s’agit d’un terrain
Il est appliqué un forfait de 15% au titre des travaux même en l’absence de travaux, ce forfait n’est pas applicable si la durée de détention est inférieure à 5 ans ou s’il s’agit d’un terrain
TAB bénéficiant de l'abattement exceptionnel de 30%.
Concerne les cessions de terrain à bâtir ayant fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et dont la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
Concerne les cessions de terrain à bâtir ayant fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et dont la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.